Investir au Portugal en 2024 : Le guide complet

Imaginez un pays ensoleillé, niché dans le sud-ouest de l'Europe. Un pays où l'investissement immobilier est florissant et les prix ne cessent de grimper. Les avantages fiscaux attirent les investisseurs du monde entier. Mais de quoi parlons-nous exactement ? Nous parlons d’investir au Portugal, un pays qui offre bien plus que des opportunités immobilières.

Ce joyau européen allie un niveau de vie exceptionnel, un riche héritage culturel et une économie en pleine expansion, ce qui rend l'investissement immobilier encore plus attrayant. Nous vous expliquons ici, pourquoi le Portugal est devenu la destination préférée des investisseurs : suivez le guide.

État du marché immobilier portugais

L'investissement immobilier au Portugal est en plein essor ces derniers temps, attirant de plus en plus d'investisseurs étrangers. Le pays faisant partie de l'Union Européenne, les échanges y sont nettement facilités. Examinons l'état actuel de la scène immobilière portugaise, en nous appuyant sur des données réelles pour comprendre la dynamique.

Les prix de l’immobilier ont régulièrement augmenté depuis 2018, avec une croissance moyenne de +6,2% l'année dernière, et +41% sur les 5 dernières années ! La demande est très élevée en Algarve et dans la zone métropolitaine de Lisbonne, alimentant cette tendance à la hausse.

• Variations régionales :
  • Lisbonne arrive en tête des marchés les plus chers, avec des prix moyens atteignant 5.538 € par mètre carré en Février 2024.
  • L'Algarve attire la plupart des acheteurs étrangers, pour les résidences de luxe et de vacances. Bien que convoitée, elle n'est pas la plus chère, avec une moyenne de 3.300 €/m² dans le district de Faro en Février 2024.

• Facteurs d’attraction :
  • La stabilité économique est un facteur important avec une croissance du PIB de 2,3% en 2023.
  • La qualité de vie à travers la sécurité, le climat agréable et le coût de la vie raisonnable par rapport à ses voisins européens.
  • Des avantages fiscaux tels que le régime RNH de Résident Non Habituel, qui constituent des incitations fiscales attractives pour les retraités français et les professionnels étrangers.

• Opportunités :
  • Les centres historiques ont une forte demande pour des propriétés rénovées et modernes, créant des opportunités pour les investisseurs prêts à entreprendre des rénovations.
  • Les locations saisonnières sont une autre option viable compte tenu de l'industrie touristique en plein essor du Portugal, en particulier dans les villes côtières et les grandes villes.

Finalement, l'investissement dans l'immobilier portugais a du potentiel, mais il faut comprendre les différentes dynamiques et les tendances économiques. Une analyse approfondie du marché locatif permet de tirer parti de l'expansion continue de ce secteur.

Avantages d’investir au Portugal

Investir au Portugal, c'est bien plus qu'investir dans l'immobilier, c'est choisir un mode de vie particulier. Ce coin ensoleillé de l'Europe offre un style de vie qui séduit aussi bien les retraités que les entrepreneurs dynamiques. Voici quelques-uns des avantages à investir au Portugal :

• Potentiel de rentabilité : avec des rentabilités brutes entre 5 et 10%, le potentiel de rendement locatif est réel. Que ce soit pour de la longue durée, de la location saisonnière, ou même des locaux commerciaux, les rendements sont importants.

• Fiscalité sur la plus-value : la plus-value immobilière n’est imposable qu’à hauteur de 50% pour les résidents. Ce montant imposable est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, qui varie de 14,5 % à 48%. Pour les non-résidents, on parle plutôt de 28% d’imposition sur la plus-value totale. Si vous déteniez la propriété en tant que résidence principale, et que vous réinvestissez votre plus-value dans une nouvelle résidence principale sous 2 ans, vous pouvez être exempté d’impôt.

• Douceur de vivre : Imaginez-vous en train de déguster un pastel de nata sur une terrasse ensoleillée de Lisbonne. Le Portugal doit sa renommée à son climat Méditerranéen, à ses plages dorées et à sa cuisine savoureuse, autant d'atouts qui ne manqueront pas d'attirer ceux qui recherchent une qualité de vie supérieure pour vivre sa retraite au Portugal.

• Richesse culturelle : De la musique mélancolique du fado aux carreaux colorés de l'azulejo, le pays possède une identité forte et des traditions profondément enracinées. Investir ici, c'est s'immerger dans cette culture riche et accueillante.

• Coût de la vie : Comparé à d'autres destinations européennes, le Portugal a un coût de la vie relativement bas. Votre argent vous permettra d’en faire beaucoup ici, que ce soit dans la vie du quotidien ou pour des extras.

• Sécurité : Le Portugal se classe régulièrement parmi les pays les plus sûrs du monde. Il est même classé 6ème en 2023 au Global Peace Index. Cette tranquillité est essentielle pour ceux qui envisagent d'investir et de vivre ici.

• Avantages fiscaux : Le régime fiscal des résidents non habituels (RNH) est une aubaine pour les nouveaux arrivants, car il offre une exonération d'impôt sur les revenus étrangers pendant dix ans pour les profils qui respectent les conditions. Le pays dispose aussi d’une convention fiscale avec la France pour faciliter les échanges.

• Accessibilité : Avec des vols directs depuis les principales villes européennes, le pays est facilement accessible. Cela facilite les visites de propriétés, mais aussi les escapades spontanées une fois que vous y avez élu domicile.

Le Portugal est un choix qui va au-delà des avantages financiers. C’est un lieu où la vie, la culture et le bien-être sont au cœur de l'expérience. Que vous soyez à la recherche d'une retraite paisible ou d'une opportunité florissante, le Portugal est une vraie option.

Où investir au Portugal en 2024 ?

Le choix de l'emplacement est crucial lorsque vous investissez. Il permet de s'assurer de la rentabilité de votre investissement. Jetez un coup d'œil à notre sélection en fonction de facteurs tels que l'attrait touristique, la croissance économique et la qualité de vie.

Lisbonne et Porto

• Lisbonne : Lisbonne est la capitale portugaise. L'Alfama, son quartier historique, dégage une atmosphère charmante et traditionnelle. En revanche, Parque das Nações présente un visage moderne. Ce mélange offre une diversité unique de tradition et de modernité. Les prix de l'immobilier montent en flèche ces dernières années. Il atteint même jusqu’à 7.500€/m2 par endroit, ce qui témoigne de l'attrait de Lisbonne.
• Porto : Au nord se trouve Porto, une ville imprégnée d'authenticité et de richesses culturelles. Des quartiers comme Foz do Douro et le centre historique attirent les investisseurs étrangers.

Régions côtières et balnéaires

• Algarve : La région de l'Algarve, au sud, attire les visiteurs du monde entier avec ses plages incroyables et son climat idéal. Des villes comme Albufeira, Faro, Portimão constituent des investissements judicieux.
• Côte d'Argent : bien que moins célèbre, elle séduit tout autant. Elle offre des opportunités de premier plan dans des stations balnéaires en pleine expansion pour ceux qui souhaitent faire un investissement immobilier en bord de mer. De nombreux acheteurs s'intéressent notamment aux petites maisons de pêcheurs à vendre dans la région.

Zones émergentes

• Madère et Açores : Ces îles possèdent un charme naturel qui attire les amoureux de la nature à la recherche d'escapades. Le potentiel est important et axé sur le tourisme et la détente.
• Région de l'Alentejo : Connue pour sa gastronomie et ses vignobles, l'Alentejo est une région qui séduit pour son authenticité et sa tranquillité. L'exemple parfait est celui de Comporta au Portugal, un petit village dont la côte de popularité est montée en flèche ces dernières années.

En résumé, la clé est d’investir intelligemment. Misez sur les zones à fort potentiel économique, sur l'attrait touristique et sur une excellente qualité de vie. Qu'il s'agisse de villes animées ou de sites côtiers convoités, le Portugal regorge de possibilités pour les investisseurs avisés qui savent où chercher.

Les différentes étapes pour acheter au Portugal

L'achat de biens immobiliers au Portugal est un processus qui attire de nombreux investisseurs et particuliers, grâce à ses nombreux avantages. Voici les différentes étapes clés pour concrétiser votre projet d'investissement, en tenant compte des pré-requis et des aspects financiers.

Pré-requis

Avant toute chose, il est indispensable d'obtenir un Numéro d'Identification Fiscale (NIF) auprès des autorités fiscales portugaises. Ce numéro est nécessaire pour toutes les transactions immobilières, et de manière plus large pour tout ce qui touche à l’administration Portugaise. Il est même utilisé pour au supermarché pour déduire certains frais de vos impôts en fin d’année. Faites le donc au plus vite ! Pour cela, rendez-vous aux services des “finanças” ou faites-vous accompagner d’un solicitador/avocat.

Second élément important : votre budget. Si vous achetez cash, pas de problème. Si vous avez besoin d’un financement, alors CAFIMO pourra vous aider à définir votre capacité d’empruntmaximale.

Recherche du bien immobilier

Vous voila prêt à démarrer vos recherches. Vous pouvez bien entendu commencer avant d’avoir votre NIF. Pour cela, plusieurs solutions s’offrent à vous :

• Les plateformes en ligne : Idealista, Imovirtual, OLX.pt, et beaucoup d’autres sont à votre disposition. Elles sont alimentées quotidiennement et référencent les logements de tout le pays. Une bonne idée si vous souhaitez faire vos recherches vous même. Par ailleurs, certaines plateformes mettent en ligne des maisons saisies à vendre au Portugal. Cela peut-être une très bonne alternative pour trouver des bonnes affaires.
• Les agences immobilières : En étant à distance, il n’est pas toujours évident de tout faire soi-même. Un agent immobilier peut vous accompagner dans vos recherches et même visiter pour vous. Cela vous permettra de limiter vos déplacements mais aussi de trouver des perles que vous n’auriez pas pu trouver seul. Les agences ont souvent des biens off-market. A noter qu’une agence prend une commission qui oscille entre 3% et 6%. Cette commission est indexée sur le prix de vente, c’est donc au vendeur de payer. Un avantage pour vous mais un inconvénient pour le vendeur.
• Un chasseur immobilier : Autre idée assez proche de l’agent immobilier, le chasseur ! Il ne sera pas nécessairement limité par son réseau d’agence. L’intérêt est qu’il pourra proposer des deals aux agents qui détiennent le bien immobilier qui vous intéresse et partager la commission avec eux. Attention, ils prennent souvent des frais aux acquéreurs, renseignez-vous donc bien au préalable.

Proposition et CPCV

Vous avez désormais trouvé le bien immobilier de vos rêves. L'étape suivante consiste à faire une offre au vendeur et il y a des éléments cruciaux à garder en tête.

Un avocat spécialisé dans l'immobilier peut vous aider à vérifier que tout est conforme. Et c’est très important ! Il faut protéger vos intérêts et beaucoup de vendeurs peu scrupuleux pourraient vous cacher des choses. Le rôle de l’avocat est donc de vérifier la légalité du bien, la conformité de la documentation et l’absence de dette par exemple. Vous pouvez le faire vous-même, mais c’est à vos risques et périls.

Une fois l’étape de vérification effectuée vient la promesse d’achat que l’on appelle “Contrato de Promessa de Compra e Venda” (CPCV) en Portugais. Ce document engage à la fois l'acheteur et le vendeur à conclure la vente à des conditions prédéfinies. Ne signez pas tant que vous n’en comprenez pas tous les termes.

Le dernier élément concerne le versement de ce que l’on appelle le “Sinal”. C’est tout simplement un acompte qui vous permet de réserver le bien. En général, on parle de 10% du prix d’achat. Cela peut monter plus haut selon l’accord avec le vendeur. Il est à verser au moment de la signature du CPCV, et vous pourrez le récupérer à la signature du deal final.

Attention, ce dépôt garantit l'engagement de l'acheteur et peut être perdu si l'acheteur se rétracte sans motif valable. Pensez bien à ajouter des clauses suspensives d’obtention de crédit immobilier si vous avez besoin d’un financement, ou tout autre clause à voir avec votre avocat si nécessaire !

Dans le cas inverse, le vendeur vous devra le double du Sinal s’il se retire sans motif valable.

Nous ne le recommanderons jamais assez à nos clients, mais faites-vous accompagner dans cette démarche. Le risque est bien plus important que les frais d’avocat associés.

Financement

Vous avez signé votre CPCV et vous avez désormais besoin d’un financement. Pas de panique, CAFIMO est à nouveau présent pour vous accompagner ! Notez qu’il n’est pas nécessaire d’avoir signé un CPCV pour démarrer votre recherche de financement. Au contraire, plus vous le ferez tôt, plus les délais seront raccourcis et vous serez rassuré sur votre capacité de financement.

Banque Portugaise vs banque Française

Beaucoup sont tentés par un financement auprès d’une banque française. Au premier abord, cela paraît plus simple, la barrière de la langue en moins. La réalité est souvent tout autre. Malheureusement, les banques françaises n’auront souvent pas la possibilité de vous proposer de financement autre que par l’hypothèque d’un bien que vous possédez déjà. En effet, elles n’ont pas la possibilité de prendre de garantie sur un bien au Portugal. Elles auront donc besoin que vous mettiez en hypothèque un bien vierge de crédit, en France, qui correspondrait à minima au budget que vous souhaitez investir. Fastidieux donc, surtout quand on sait que les taux de ce type de crédit sont bien plus élevés…

Avec une banque Portugaise, tout est plus simple. Elles ont la capacité de prendre des garanties sur leur territoire. Elles peuvent donc vous proposer des crédits immobiliers à taux très avantageux. Retrouvez d’ailleurs notre météo des taux fixes et taux variables actuels.

Caractéristiques de l’emprunt

Les crédits immobiliers au Portugal présentent des caractéristiques assez différentes de ceux en France. Beaucoup d’avantages, et quelques inconvénients, petit tour d’horizon :

• Jusqu’à 90% de financement pour une résidence principale
• Jusqu’à 80% de financement pour une résidence secondaire ou investissement locatif
• Jusqu’à 70% de financement pour les résidents étrangers hors Union Européenne
• Durée maximale de 40 ans pour une résidence principale, 30 ans pour une résidence secondaire
• Âge maximal d’emprunt de 75 ans (dérogation possible chez certaines banques pour 80 ans)
• Assurance crédit avec la banque, ou hors banque avec CAFIMO (appelée assurance vie au Portugal)
• Jusqu’à 50% de taux d’endettement maximum. Cela dépend bien entendu de votre situation globale et de votre salaire moyen au Portugal (ou à l'étranger si vous êtes non-résident).

Chaque situation est différente et il s’agit du maximum atteignable sans étude préalable. Pour en savoir plus, notre équipe de courtiers en crédit immobiliers peut vous renseigner.

Quelques statistiques

Chez CAFIMO, notre expertise est bien ancrée grâce à une expérience de plus de 5 ans dans le domaine.

• Nombre de clients financés : 1010 à Février 2024
• Nombre de clients Français financés : 220 clients de nationalité Française, soit 22% du total
• Taux de financement moyen : 80% du prix d’achat
• Financement le plus rapide : 24 jours depuis l’envoi en banque

Signature de l’acte – Escritura

Dernière étape de ce long processus, la signature de l’acte. Elle est plus communément connue sous le nom d’”Escritura” au Portugal. Si vous avez bien été accompagné, tout devrait être en ordre pour la signature.

1. Préparation à l’escritura : Toute la documentation du bien aura préalablement été fournie au notaire. Aussi bien côté banque que côté vendeur.
2. Le jour de l’escritura : La signature se fait en présence d'un notaire. C'est le moment où l'acheteur et le vendeur signent l'acte de vente. Il officialise le transfert de propriété et la remise des clefs. À ce stade, vous êtes tenu de payer le solde du prix d'achat ainsi que les taxes et frais associés.
3. Après l’escritura : Une fois l'acte signé, le notaire enregistre la vente au registre foncier, garantissant ainsi vos droits de propriétaire. Il est également judicieux d'assurer votre nouveau logement (ce qui est obligatoire si vous êtes passé par un financement bancaire).

Il faut savoir que la durée moyenne d'un processus de signature est d’environ 70 jours. Ceci est une moyenne réalisée sur un ensemble de 1020 projets à CAFIMO, à partir du moment où le dossier est envoyé en banque.

Rappel sur les frais d’achat

En plus de votre apport personnel sur le projet pour votre financement, vous êtes redevables de taxes le jour de la signature. Voici le détail :

• IMT : Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. C’est tout simplement l’impôt municipal sur les transactions immobilières au Portugal. Il varie selon : l’emplacement, le type de bien, le type de résidence et la valeur de transaction. Il est calculé selon un barème progressif que vous pouvez retrouver ici : https://www.apemip.pt/simulador-de-imt-e-is/
• IS : Imposto do Selo. C’est une taxe appliquée par l’État portugais sur une variété d’actes. On l’appelle également droit de timbre. Pour une acquisition, l’IS est équivalent à 0,8% du prix d’achat
• ISUC : Imposto do Selo sobre Utilização de Crédito UC. En cas de financement, un 2nd droit de timbre est applicable. Il est cette fois-ci équivalent à 0,6% du montant de financement.
• Frais de banque et de notaire : Environ 2000€ de frais annexes concernent finalement le traitement de votre dossier par la banque et la signature chez le notaire.

Comme vous pouvez le constater, il n’y a pas de frais liés à CAFIMO ! Les services de nos courtiers sont 100% gratuits, peu importe le montant de votre acquisition.

Exemple concret

Comme nous avons le souci du détail chez CAFIMO, nous n’allions pas vous laisser sans un exemple concret vous permettant de vous projeter.

Prenons comme hypothèse simplifiée, l’acquisition d’un bien immobilier avec les caractéristiques suivantes :

• Prix d’achat de 200.000€
• Financement bancaire à 90%, soit 180.000€ financé par la banque
• Résidence principale

D’après les explications précédentes, voici le montant total dont vous aurez besoin :

• Apport personnel : 200.000€ – 180.000€ = 20.000€
• Frais bancaires + notaire : 2.000€
• IMT = 3.977,58€
• IS = 0,8% x 200.000€ = 1.600€
• ISUC = 0,6% x 180.000€ = 1.080€

En termes de frais et impôts, cela vous coûtera donc 8.657,58€.

En ajoutant l’apport dont vous aurez besoin, cela fait un total de 28.657,58€ nécessaire afin de pouvoir réaliser votre projet. Bien entendu, les 20.000€ d’apport ne sont pas des frais. Ils concernent uniquement la partie que la banque ne vous finance pas.

Vous l'aurez compris, investir au Portugal n'est pas de tout repos. C'est un processus complexe qui n'est pas simple à appréhender seul. Cependant, bien entouré et avec les bonnes compétences, cela peut se révéler plus simple que vous ne l'imaginez. Après tout, vivre au Portugal se mérite !